Typische Fehler beim Immobilienverkauf – ein Ratgeber
Nie zuvor war der Immobilienmarkt in Deutschland von so einer Dynamik, steigenden Preisen und großer Nachfrage geprägt wie augenblicklich: Viele Eigentümer wollen jetzt einfach schnell „Kasse“ machen. Dabei wird unterschätzt, dass ein Immobilienverkauf meist ein langwieriger und komplexer Prozess ist, wobei dem Verkäufer schnell Fehler unterlaufen können.
In Zeiten von Onlineportalen scheint ein Immobilienverkauf einfach und in greifbare Nähe zu rücken. Beim Verzicht einen Immobilienmakler einzuschalten, vermag man erhebliche Kosten sparen. Allerdings führt der Verzicht durch die Unterstützung eines Profis sehr oft zu unbefriedigenden Ergebnissen und Ernüchterung folgt, welch großer Aufwand und Arbeit dahinter steckt.
Wir geben Ihnen wichtige Tipps an die Hand und zeigen Ihnen typische Fehler beim Immobilienverkauf auf. Betrachten Sie diesen Ratgeber als Entscheidungsgrundlage dafür, ob Sie Ihre Immobilie einem Experten anvertrauen möchten.
1. Immobilie vom Profi bewerten lassen.
Um gleich eine Binsenweisheit vorwegzunehmen: Ihre Immobilie hat keinen absoluten Wert. Der Marktwert Ihrer Immobilie ist eng gekoppelt an objektiven Kriterien: der aktuellen Nachfrage, der Lage, dem Zustand und vergleichbaren Angeboten, welchen Preis Sie für Ihre Immobilie erzielen.
Verlassen Sie sich nicht auf Schätzungen von Freunden, Bekannten oder gar Nachbarn! Damit liegen Sie oft falsch und ist zudem mit dem Risiko verbunden, dass Sie beim Immobilienverkauf schnell typische Fehler machen, viel Geld verschenken und verlieren.
Wenn Sie einen Kaufpreis benötigen, lassen Sie Ihre Immobilie von einem erfahrenen und seriösen Fachmann vor Ort besichtigen. Denn um den aktuell besten Kaufpreis zu erzielen, ist es wichtig die Besonderheiten der Immobilie zu kennen und sie auch richtig bewerten zu können.
2. Privatverkauf oder Immobilienmakler einschalten?
Zunächst einmal sollten Sie sich im Vorfeld darüber klar werden, ob Sie Ihre Immobilie in Eigenregie oder mithilfe eines Maklers verkaufen möchten.
Wenn Sie Ihre Immobilie privat veräußern möchten, kommt jede Menge Arbeit auf Sie zu. Die Selbstvermarktung beim Immobilienverkauf kommt infrage, wenn Sie selbst schon viel Erfahrung auf dem Immobilienmarkt besitzen und viel Zeit in die Vermarktung investieren können.
Betrachten Sie deshalb Ihr Vorhaben unter den folgenden Gesichtspunkten, um zu beurteilen, ob Sie für den Verkauf einen Experten hinzuziehen möchten.
- Zeitliche Ressourcen, um den Immobilienverkauf zu begleiten und zum erfolgreichen Abschluss zu führen?
- die richtige Bewertung der Immobilie
- Beschaffung aller relevanten Dokumente
- Erstellung eines aussagekräftigen Exposés
- Immobilienvermarktung / Marketingstrategien
- Vorauswahl potenzieller Käufer
- Organisation und Durchführung der Besichtigungen
- Prüfung der Käuferbonität
- Strategische Kaufpreisverhandlungen mit den Interessenten
- Die Vorbereitung von Kaufverträgen für den Immobilienverkauf (damit Ihnen durch versteckte Klauseln kein Nachteil entsteht)
- Anwesenheit beim Notartermin
3. Gelingt mir die aussagekräftige Exposégestaltung?
Über ein Exposé stellen Sie potenziellen Käufern Ihre Immobilie vor. Das Exposé muss ansprechend und informativ gestaltet sein, damit potenzielle Kaufinteressenten auf Ihre Immobilie aufmerksam werden. Achten Sie unbedingt bei der Gestaltung darauf nicht zu übertreiben, wenn Sie Ihre Immobilie anpreisen und ins rechte Licht rücken. Bleiben Sie mit Ihren Beschreibungen und den Objektangaben zur Immobilie unbedingt bei der Wahrheit. Somit vermeiden Sie Enttäuschungen beim Interessenten und dies schützt Sie im ungünstigsten Fall vor etwaigen Schadenersatzansprüchen des neuen Eigentümers.
Der erste optische Eindruck zählt, um die Menschen zu fesseln: Das Bildmaterial im Exposé und für die Einstellung in den gängigen Immobilienportalen sollte gut belichtet, nicht verwackelt und verschwommen sein. Richten Sie auch ein besonderes Augenmerk darauf, dass Ihre Immobilie gut aufgeräumt, sauber sowie frei von persönlichen Gegenständen ist. Schließlich soll der Interessent einen guten Gesamteindruck bekommen.
Wenn Sie sich entschließen mit einem professionellen Immobilienmakler zusammenzuarbeiten, wird Ihr Exposé vor der Veröffentlichung mit Ihnen abgestimmt.
4. Haben Sie sämtliche wichtige Unterlagen beisammen?
Beim Immobilienverkauf müssen Sie bestimmte Unterlagen parat haben, damit der Verkauf reibungslos abgewickelt werden kann. Auf gar keinen Fall dürfen Sie den Energieausweis vergessen. Es ist gesetzlich vorgesehen, dass Sie den bereits bei der Besichtigung den Interessenten vorlegen. Wir sind Ihnen gern bei der Beschaffung eines Energieausweises für Ihre Immobilie behilflich und übernehmen sämtliche Modalitäten.
Folgende Unterlagen sollten Sie unbedingt griffbereit haben:
- Grundbuchauszug
- Lageplan
- Wohnflächenberechnung
- Grundrißpläne
- Statikberechnung des Gebäudes
- Energieausweis
- Genehmigungen: beispielsweise Baugenehmigungen
- Mess- und Wartungsprotokolle
- Rechnungen über Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungen
- Aufstellung der letzten Renovierungen
- Bei Eigentumswohnungen: bspw. die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung uvm.
5. Schätzen Sie Ihre Fachkenntnisse richtig ein
Sind Sie ein Verkaufsgenie? Bei vielen Aufgaben rund um den Immobilienverkauf sind spezielle Fachkenntnisse erforderlich, die Sie vermutlich nicht alle mitbringen. Ein Immobilienverkauf benötigt nicht nur Zeit sondern auch Expertenwissen. Ein Mangel an Know-how und fehlende Fachkenntnis wirkt sich meist negativ auf die Verkaufsverhandlungen aus und lässt Sie in einer angreifbaren Position zurück, was vielen Immobilienverkäufern zum Verhängnis wird und führt unter Umständen dazu, Ihre Immobilie unter Wert zu verkaufen.
6. Verkaufsverhandlungen auf die leichte Schulter nehmen
Liegt es mir souveräne Verkaufsverhandlungen mit mehreren Kaufinteressenten zu führen, um den angestrebten Kaufpreis tatsächlich zu erzielen? Und ist es mir bewusst, worauf es bei der Durchsetzung meiner Verkaufsinteressen ankommt?
Grundsätzlich möchte der Kaufinteressent einen Verhandlungserfolg erzielen. Eine souveräne Gesprächsführung und überzeugende Verkaufsargumente sind die Basis für eine erfolgreiche und vielversprechende Preisverhandlung.
Hier kann ein Immobilienmakler äußerst hilfreich sein, denn er hat bei Verkaufsverhandlungen die nötige Routine in professioneller Gesprächsführung und auch die passenden Verkaufsstrategien.
Ein seriöser Immobilienmakler führt alle Verhandlungen mit Kaufinteressenten mit der nötigen Umsicht für Sie, achtet dabei auf Ihre Interessen und bleibt auch bei schwierigen Verhandlungen sachlich. So schafft er in seiner Mittlerfunktion eine Balance zwischen Verkäufer- und Käuferseite, die Sie als Verkäufer nicht ausfüllen können.
7. Unklarheiten und typische Fehler im Notarvertrag vermeiden
Haben sich Immobilienbesitzer und Käufer über einen Eigentümerwechsel verständigt und auf einen Preis geeinigt, muss ein niedergelassener Notar hinzugezogen werden, der Sie als unparteiische Person ausführlich über die weiteren Schritte rechtlich berät, ohne, dass eine Partei benachteiligt wird.
Vor dem Notartermin Vertragsinhalte klären: Nebenabreden und weitere Vereinbarungen sollten auf jeden Fall im Vorfeld abgeklärt werden. Beispielsweise über mitverkaufte Einbaumöbel oder Mobiliar, die vom Käufer übernommen werden. Der Einrichtungswert der Gegenstände sollte im Notarvertrag angegeben werden – auf diesen Wert fällt keine Grunderwerbssteuer an.
Auch hier ist es ratsam einen Immobilienmakler zu beauftragen, der den Kaufvertrag Korrektur liest und Verbesserungsvorschläge hinsichtlich der Ausgestaltung des Vertrages macht. Der Notar prüft den Kaufvertrag auf juristische Korrektheit, er führt jedoch keine inhaltlichen Korrekturen oder Ergänzungen durch und berät Sie auch nicht bei Ihrem Immobilienverkauf.
Tipp: Vor der Beurkundung unbedingt die Bonität des Käufers prüfen!
8. Fazit
Ein Immobilienverkauf ist ein Prozess mit vielen Phasen und kann ohne Immobilienmakler eine echte Herausforderung für einen privaten Verkäufer darstellen. Wer nicht über eine ausreichende Sachkenntnis beim Immobilienverkauf verfügt, kann ohne Makler schnell typische Fehler machen, die eventuell finanzielle Einbußen mit sich ziehen.
Deshalb schalten Sie schon früh einen Immobilienexperten ein und profitieren Sie von seiner Expertise und dessen Know-how. Durch seine Fachkenntnis wird er Sie vor Fehlern bewahren, den organisatorischen Aufwand abnehmen und Ihnen ein unbezahlbares Gut schenken: Zeit!
Die Provision für einen Makler ist auf jeden Fall eine lohnende Investition.
Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern. Als Immobilienmakler vermitteln wir Ihr Objekt für Sie.
