Ein Fernabsatzgeschäft liegt nicht vor, wenn der Vermieter schriftlich die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt und der Mieter diese ebenfalls per Brief erteilt. Insofern kann der Mieter daher seine Zustimmung zur Mieterhöhung nicht unter Berufung auf die Vorschriften zum Fernabsatzgeschäft widerrufen.

Hintergrund: Mieter widerrufen Zustimmung zur Mieterhöhung

Die Amtsgerichte Spandau und Gelsenkirchen hatten über Fälle zu entscheiden, in denen die Mieter einer Mieterhöhung zunächst zugestimmt, die Zustimmung dann aber widerrufen hatten.

Der Vermieter hatte in diesen beiden Fällen schriftlich von den Mietern verlangt, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die Mieter stimmten der Mieterhöhung jeweils schriftlich zu. Im Spandauer Fall zahlten die Mieter danach zunächst die erhöhte Miete.

Die Mieter jedoch widerriefen die Zustimmungserklärung jeweils wieder mit dem Hintergrund, dass es sich bei den Mieterhöhungsverlangen um Fernabsatzgeschäfte im Sinne von § 312c BGB gehandelt. Daher seien sie gemäß § 312g BGB zum Widerruf berechtigt gewesen.

Vor dem Amtsgericht Spandau verlangt der Mieter die Rückzahlung der gezahlten Mieterhöhungsbeträge sowie Feststellung, dass er seine Zustimmung zur Mieterhöhung wirksam widerrufen hat. Im Fall des AG Gelsenkirchen verlangt der Vermieter die Zahlung des Erhöhungsbetrages.

Entscheidungen der Amtsgerichte: Mieterhöhung kein Fernabsatzgeschäft

Die Amtsgerichte gaben der Vermieterseite in beiden Fällen Recht. Die Mieter haben ihre Zustimmung zu den jeweiligen Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam widerrufen, denn dabei handelt es sich nicht um ein Fernabsatzgeschäft nach § 312c BGB.

AG Spandau: Vermieter setzt nichts ab.
Der Begriff „Fernabsatzvertrag“ impliziert, dass mit diesem Vertrag etwas „abgesetzt“, also eine Leistungserbringung versprochen wird. Bei einem Mieterhöhungsverlangen setzt aber der Vermieter gar nichts ab, so das AG Spandau. Seine Leistung bleibt die gleiche; er fordert dafür lediglich eine höhere Gegenleistung.Hinzu kommt, dass der Mieter sowohl schriftlich als auch konkludent durch mehrmalige Zahlung des Erhöhungsbetrag dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt hat. Die konkludente Zustimmung durch Zahlung stellt schon kein Fernkommunikationsmittel im Sinne des § 312c Abs. 2 BGB dar. (AG Spandau, Urteil v. 27.10.2015, 5 C 267/15)

AG Gelsenkirchen: Es fehlt am Fernabsatzsystem
In den gesetzlichen Regelungen zum Fernabsatz ist der Brief als Fernkommunikationsmittel zwar ausdrücklich erwähnt, doch ein Briefwechsel allein führt noch nicht dazu, dass es sich um ein Fernabsatzgeschäft handelt.
Für ein Fernabsatzgeschäft bedarf es zusätzlich des Umstands, dass der Vertragsschluss im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt. Damit sind die typischen Vertriebsformen von Waren, Dienstleistungen und Finanzdienstleitungen im Internet gemeint. Die normale schriftliche Korrespondenz mit dem Vertragspartner ist kein solches Dienstleistungssystem.
Die Dienstleistung des Vermieters ist die Gebrauchsüberlassung der Mietsache. Dass Vertragsänderungen, insbesondere Mieterhöhungen, in einer bestimmten Form, nämlich Textform, erfolgen müssen, bedeutet nicht, dass damit alle Erklärungen in Textform widerruflich sind. Dagegen spricht insbesondere, dass der Gesetzgeber dem Mieter eine Frist von zwei Monaten eingeräumt hat, zu überlegen, ob er der Erhöhung zustimmen will.
Es fehlte vorliegend auch an einer die freie Willensbildung des Mieters einschränkenden „Überrumpelungssituation“, die den Zweck der Widerrufsregelungen in §§ 312 ff. BGB darstellt. Die Mieter hatten zwei Monate Zeit, ohne unmittelbare oder mittelbare Beeinflussung durch den Vermieter zu überlegen, ob sie der Mieterhöhung zustimmen. Eine dem Vertragsschluss im Fernabsatzwege vergleichbare Gefahr der Übervorteilung durch den Vermieter bestand nicht.
Laut der Gesetzesbegründung können die Widerrufsvorschriften zwar auch auf den Mietvertrag anwendbar sein. Dort ist der Fall genannt, dass der Vermieter bei einem unangemeldeten Hausbesuch eine wesentliche Vertragsänderung herbeiführt. Dieser Fall ist mit der vorliegenden Konstellation, in der der Mieter genug Überlegungszeit hatte, aber nicht vergleichbar.
(AG Gelsenkirchen, Urteil v. 27.4.2016, 202 C 3/16)

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