Wie lange Sie Ihr Kündigungsrecht hinauszögern dürfen.

Wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt ist das nicht nur ärgerlich, sondern für etliche Vermieter, die ihre Immobilienfinanzierung auf der Grundlage von Mieteinnahmen kalkuliert haben, auch existenzbedrohend infolge eines längeren Mietausfalls.

Deswegen jedoch gleich einem langjährigen Mieter kündigen? Die meisten Vermieter zögern noch, bevor sie endgültig mit einer Kündigung die Notbremse ziehen. Wie lange Sie die fristlose Kündigung hinauszögern dürfen und ab wann Sie ein Zuwarten die Kündigung kosten kann, zeigt das neue BGH-Urteil vom 13.7.2016 zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands.

Mietschulden: Wann Sie einem Mieter fristlos kündigen dürfen

Ein Mieter, der seine Miete nicht zahlt, dem können Sie bekanntlich kündigen – sogar fristlos. Eine fristlose Kündigung ist nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB jedoch nur möglich, wenn der Mieter
• für 2 aufeinander folgende Termine die Miete oder einen erheblichen Teil davon nicht bezahlt hat oder
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Miete in Höhe eines Betrags im Rückstand ist, der die Miethöhe von 2 Wohnungsmieten erreicht.

Mietrückstand: Wie lange Sie mit Ihrer Kündigung warten dürfen

Reicht der aufgelaufene Mietrückstand für eine fristlose Kündigung, müssen Sie als Vermieter nicht sofort fristlos kündigen. Gerade bei einem langjährigen, guten Mieter warten einige Vermieter noch etwas mit dem Kündigen. Zu viel Rücksichtnahme auf seinen Mieter wäre jedoch fast einem Vermieter aus Düsseldorf zum Verhängnis geworden, der erst nach 7 Monaten Wartezeit seine fristlose Kündigung losschickte.
Sein Mieter berief sich daraufhin auf § 314 BGB. Das ist eine allgemeine Vorschrift zu Dauerschuldmietverhältnissen wie es normalerweise auch ein Mietvertrag ist. Danach müssen Sie innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem Sie vom Kündigungsgrund wissen, sonst wird Ihre Kündigung unwirksam.
Allerdings: Diese Vorschrift gilt nicht neben den spezielleren mietrechtlichen Vorschriften zur fristlosen Kündigung (§§ 543, 569 BGB). Das hat gerade der BGH in seinem aktuellen Urteil nochmals klargestellt.
Es gibt keine Handlungsfrist für fristlose Kündigungen
Weder §§ 543 noch 569 regeln, bis wann der Vermieter frisltos kündigen muss. Außerdem fehlte dem BGH ein konkreter Hinweis in den Kündigungsparagrafen, dass zusätzlich § 314 Abs. 3 BGB gelten soll und damit innerhalb einer angemessenen Zeit gekündigt werden muss.
Oder einfacher ausgedrückt: Selbst wenn Sie mit Ihrer fristlosen Kündigung noch etwas zuwarten, riskieren Sie damit noch nicht Ihre Kündigung, weil die Mietrückstände „zu alt“ sind (BGH, Urteil v. 13.7.2016, VIII ZR 296/15).
Selbst Kündigung nach 7 Monaten Wartezeit kann wirksam sein.

Schreibe einen Kommentar