Der Notartermin – was Sie dabei beachten sollten!
Bei einem Immobilienverkauf schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch in Deutschland die Beurkundungspflicht von Grundstücks-, Haus- oder Wohnungskaufverträgen vor. Hierzu zählen der Kauf eines Grundstücks, eines Einfamilienhauses oder Eigentumswohnung vom Bauträger sowie der Kauf einer Bestandsimmobilie. Einige Punkte sind zu beachten, damit der Beurkundungstermin reibungslos abläuft.
Aufgaben des Notars bei Eigentümerwechsel
Haben sich Käufer- und Verkäuferseite über einen Eigentümerwechsel verständigt, muss ein niedergelassener Notar hinzugezogen werden, der Sie als unparteiische Person ausführlich über die weiteren Schritte rechtlich berät, ohne, dass eine Partei benachteiligt wird. Der Notar fungiert demzufolge als Ansprechpartner, unabhängiger Dritter und kontrolliert die rechtmäßige Abwicklung des Vorgangs. Der Notar beschäftigt sich weder mit wirtschaftlichen, steuerlichen Fragen oder mit den finanziellen Folgen, die im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb stehen.
Der Notar bereitet den Vertragsentwurf vor und übermittelt diesen den Beteiligten zur Prüfung, ggf. Ergänzung und um offene Fragen abzuklären oder auch Korrekturvorschläge einzuarbeiten. Bei einem Geschäft zwischen Unternehmer und Verbraucher haben die Beteiligten vierzehn Tage Zeit, um ausgiebig den Entwurf angesichts des Immobilienkaufs zu prüfen, bevor die Beurkundung stattfindet.
Vor dem Notartermin Vertragsinhalte klären
Immobilienbesitzer und Käufer sollten unbedingt vor der Beurkundung die wesentlichen Inhalte des Kaufvertrags klären, und zwar:
Kaufpreis
Der Kaufpreis einer Immobilie ist gekoppelt an objektiven Kriterien, der aktuellen Nachfrage, der Lage, dem Zustand und vergleichbaren Angeboten in der Umgebung. Schalten Sie ggf. einen Immobilienmakler ein, der einen Marktpreis für Ihre Immobilie taxiert.
Verbindlichkeiten
In den meisten Fällen werden Hypotheken und Grundschulden beim Notartermin gelöscht. Der Käufer könnte aber auch die Grundschuld vom Verkäufer übernehmen, was aber der Zustimmung des Kreditinstituts bedarf.
Weitere Vereinbarungen
Nebenabreden und weitere Vereinbarungen sollten auf jeden Fall im Vorfeld abgeklärt werden. Beispielsweise über mitverkaufte Einbaumöbel oder Mobiliar, die vom Käufer übernommen werden. Der Einrichtungswert der Gegenstände sollte im Notarvertrag angegeben werden – auf diesen Wert fällt keine Grunderwerbssteuer an.
Unterlagen für den Notar zusammenstellen
Der Verkäufer oder beauftrage Immobilienmakler hat dem Notar die folgenden Unterlagen zu beschaffen:
- Einen aktuellen Grundbuchauszug
- Beispielsweise einen Erbschein, insofern es sich um einen Nachlass handelt oder der Verkäufer noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist
- Eine aktuelle Flurkarte
- Ggf. Auskunft aus dem Baulastenverzeichnisses in den bestimmten öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen des Grundstückseigentümers wie beispielsweise Abstandsflächen-, Zufahrts- oder Stellplatzbaulasten verzeichnet sind
- Bei Erbbaurechtsgrundstücken: den bisherigen Erbbaurechtsvertrag, in dem die Rechte und Pflichten von Grundeigentümer und Erbbauberechtigtem, insbesondere die Verpflichtung zur Zahlung eines Erbbauzinses geregelt werden
- Teilungserklärung bei der Veräußerung von Eigentumswohnungen, aus der sich das Sondereigentum an den Wohnräumen, der Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Rechte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben.
Die Beurkundung
Am Beurkundungstermin nehmen der Notar, Käufer- und Verkäuferseite – und falls eingeschaltet der Immobilienmakler – teil.
Der Notar liest den Beteiligten den Kaufvertragsentwurf vor und erläutert dabei die juristischen Begriffe und rechtliche Regelungen. Währenddessen dürfen Fragen gestellt werden, Änderungswünsche vorgeschlagen werden, die der Notar in die Kaufvertrag einträgt.
Sind sich die Vertragsparteien einig, unterzeichnen die Beteiligten und der Notar den Kaufvertrag. Somit ist dieser rechtskräftig.
Nach dem Notartermin
Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt
Im Anschluss der Beurkundung veranlasst der Notar beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung, die Bestandteil der Grundstücksübertragung ist.
Veräußerungsanzeige Finanzamt
Der Notar übersendet dem Finanzamt eine Veräußerungsanzeige, worin die wesentlichen steuerlichen Daten der Urkunde aufgeführt sind. Per Grunderwerbssteuerbescheid fordert das Finanzamt den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Nach Zahlungseingang übersendet das Finanzamt dem Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung und die Umschreibung des Eigentums kann erfolgen.
Fälligkeitsmitteilung
Der Notar gewährleistet einen sicheren Verkauf der Immobilie für Käufer und Verkäufer. Sind für den Eigentümerwechsel alle Voraussetzungen erfüllt, sendet der Notar eine Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer. Mit dem Erhalt der Mitteilung ist der Käufer angehalten, den vereinbarten Kaufpreis bis zum vertraglich festgesetzten Datum anzuweisen.
Grundbucheintragung / Umschreibung Eigentum
Ist der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer bezahlt, stellt der Notar beim zuständigen Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers, womit der Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird und Immobilienbesitzer der Immobilie ist.
Notarkosten
Mit den anfallenden Kosten zahlt man zum einen die Arbeit des Notars. Die Höhe der Notarkosten für den Immobilienkauf richten sich nach dem Geschäftswert der Immobilie: Je höher der Kaufpreis der Immobilie, desto höher ist der vom Notar anzusetzende einfache Gebührensatz. Je nach Aufwand des Notars berechnet er ein Vielfaches davon.
Gebühren für den Grundbucheintrag
Die Gebühren für die Grundbucheintragung richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Für Notar- und Grundbuchgebühren sollte man in etwa zwei Prozent des Kaufpreises kalkulieren.
