Viele Vermieter kennen das Problem: Die Betriebskostenabrechnung muss innerhalb eines Jahres erstellt werden – doch was passiert, wenn wichtige Steuerbescheide fehlen oder noch angefochten werden? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu mit Urteil vom 20.05.2026 (Az. VIII ZR 6/24) eine praxisrelevante Klarstellung getroffen.
Ausgangssituation: Grundsteuer noch nicht endgültig festgesetzt
Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin die Betriebskosten für die Jahre 2017 und 2018 zunächst nur auf Basis vorläufiger Grundsteuerwerte abgerechnet. Hintergrund war, dass für das neu bebaute Grundstück noch kein endgültiger Grundsteuerbescheid vorlag.
Erst im April 2020 erhielt sie einen geänderten Bescheid. Gegen die zugrunde liegenden Grundlagenbescheide (Einheitswert und Steuermessbetrag) legte sie jedoch Einspruch ein. Die endgültige Klärung erfolgte erst im Oktober 2020.
Die Vermieterin nahm bereits im August 2020 eine Nachberechnung der Grundsteuer gegenüber den Mietern vor.
Streitpunkt: Verspätete Nachforderung?
Die Mieter verweigerten die Nachzahlung mit der Begründung, die Abrechnung sei verspätet erfolgt. Nach § 556 Abs. 3 BGB gilt grundsätzlich eine Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Eine Nachforderung ist danach nur zulässig, wenn den Vermieter kein Verschulden an der verspäteten Abrechnung trifft – und dann auch nur innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses.
Entscheidung des BGH: Einspruch verlängert Abrechnungshindernis
Der BGH stellte klar:
Ein laufendes Einspruchsverfahren gegen die Grundlagenbescheide der Grundsteuer stellt ein Abrechnungshindernis dar.
Das bedeutet konkret:
- Die Frist zur Nachforderung beginnt erst, wenn feststeht, ob und wie sich die Grundsteuer durch das Einspruchsverfahren verändert.
- Solange das Verfahren läuft, muss der Vermieter nicht abrechnen, da der Steuerbetrag noch unsicher ist.
- Der bloße Zugang eines (vorläufigen) Grundsteuerbescheids beseitigt dieses Hindernis nicht.
Hintergrund ist, dass Änderungen am Steuermessbetrag oder Einheitswert automatisch zu Änderungen des Grundsteuerbescheids führen können (§ 175 AO). Zudem kann das Finanzamt im Einspruchsverfahren den Bescheid vollständig neu prüfen – sogar zu Ungunsten des Steuerpflichtigen.
Abrechnung vor endgültigem Bescheid ist zulässig
Besonders praxisnah: Der BGH erlaubt Vermietern sogar, bereits vor Abschluss des Einspruchsverfahrens abzurechnen, wenn absehbar ist, dass sich die Beträge nicht mehr wesentlich ändern.
Das heißt:
- Vermieter dürfen abwarten – müssen aber nicht.
- Eine frühere Abrechnung ist unschädlich, wenn sie auf einer hinreichend sicheren Grundlage erfolgt.
Bedeutung für die Praxis
Das Urteil bringt wichtige Klarheit für Vermieter und Hausverwaltungen:
- Nachforderungen bleiben möglich, wenn Steuerbescheide verspätet oder unsicher sind.
- Einspruchsverfahren gegen Grundlagenbescheide verlängern die Abrechnungsfrist faktisch.
- Vermieter sollten Abrechnungshindernisse dokumentieren (z. B. Einsprüche, Schriftverkehr mit dem Finanzamt).
- Vorläufige Abrechnungen mit ausdrücklichem Vorbehalt bleiben ein sinnvolles Instrument.
Fazit
Der BGH stärkt mit dieser Entscheidung die Rechtssicherheit für Vermieter: Wer aufgrund noch nicht bestandskräftiger Steuerbescheide nicht rechtzeitig abrechnen kann, verliert seinen Nachforderungsanspruch nicht.
Gerade bei komplexen steuerlichen Sachverhalten – etwa bei Neubauten oder nachträglichen Änderungen der Bewertungsgrundlagen – schafft das Urteil eine wichtige Grundlage für rechtssicheres Handeln.
