Bodenrichtwert Grundstück

Zunächst einmal beginnt vor dem Hausbau die Suche nach dem geeigneten Grundstück. Diejenigen, die nicht lange nach vergleichbarem Bauland Ausschau halten können, um einen realistischen Preis zu bestimmten, beschaffen sich die relevanten Informationen aus den Bodenrichtwertkarten. Eine Alternative ist die Preisermittlung aus dem Vergleichswertverfahren oder dem Bodenwert.

Der Bodenrichtwert ist das Maß der Dinge

Der Bodenrichtwert wird durch die Gemeinde oder Stadt herausgegeben und durch die entsprechenden Gutachterausschüsse der Kommune oder des Kreises ermittelt. Der Bodenrichtwert gibt eine Kennzahl für ein bestimmtes Gebiet an, die sich aufgrund von Verkäufen der letzten Jahre ergeben haben. Daraus entsteht ein gemittelter Wert, auf dessen Basis sich ein realistischer Kaufpreis eines Grundstückes errechnet. Die Bodenrichtwertkarten werden von Bau-, Kataster- oder Vermessungsämtern herausgegeben. Je nach Kommune oder Landkreis wird diese Karte jährlich oder alle zwei Jahre erstellt und publiziert. Interessierte können gegen eine geringe Gebühr die Unterlagen beschaffen. Einige Bundesländern bieten das Datenmaterial auch bereits auf CD an. Jedoch liegen nicht in allen Kommunen Bodenrichtwertkarten in dem Maß vor, dass ein Preis für ein Grundstück zu bestimmen ist. Insbesondere in ländlichen Gegenden sind meistens wenige Grundstücksverkäufe zu verzeichnen. Dann kommen zwei andere Verfahren zum Tragen: Vergleichswertverfahren oder der Bodenwert.

Vergleichswertverfahren

Im Idealfall liefert dieses Verfahren einen genauen Verkaufswert eines Grundstücks auf Basis der Veräußerungen von Grundstücken gleicher Art und Güte. Doch die Praxis sieht natürlich anders aus. Jedes Grundstück ist ein Unikat. So sind Zu- und Abschläge zu berücksichtigen, so dass der Kaufpreis von bisherigen Grundstücken abweicht. Die Grenze zwischen den Kaufpreis beträgt dabei maximal 30 – 35 Prozent, da sonst nicht von vergleichbaren Grundstücken gesprochen werden kann. Die beeinflussenden Faktoren sind im Einzelnen:

• Lage, Himmelsrichtung, Verkehrsanbindung Entfernung zu Straßen, Sonnenbescheinung • Bodenbeschaffenheit wie Bodenart und Tragfähigkeit • Grad der Erschließung • Bauplatzeigenschaften • Umwelteinflüsse, Belästigung durch Verkehrslärm, Emissionen • Gesetzliche Nutzungsbeschränkungen wie z.B. Denkmalschutz • Zustand des Grundstücks, beispielsweise durch Aufräumkosten, Baumfällungen etc. • Auswesung des Grundstücks im Flächennutzungs- und Bebauungsplan • Nießbrauchrecht – Einschränkungen durch Wegerechte • Nutzung von Nachbargrundstücken • So genannte Hammergrundstücke in zweiter Reihe (hohe Anschlusskosten) • Eingetragene Baulasten im Grundbuch

Die Lage zu Infrastruktureinrichtungen wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindungen oder Ärzten wirkt sich ebenfalls auf den Grundstückswert aus, auch wenn sie nicht direkt ins Vergleichswertverfahren einfließt. Gerade in Neubaugebieten entwickeln sich diese Einrichtungen erst, was sich dann auch im Kaufpreis widerspiegelt.

Der Bodenwert Liegt weder eine Bodenrichtwertkarte vor, noch ist aufgrund mangelnder Grundstücksverkäufe das Vergleichswertverfahren heranzuziehen, so wird der Bodenwert verwendet, um den Kaufpreis zu ermitteln. Im Wesentlichen gelten dabei die gleichen Faktoren wie beim Vergleichswertverfahren, jedoch gibt es einige kleine Unterschiede. Es stehen keine Vergleichsgrundstücke als Bewertungsmaßstab zur Verfügung. Beim Bodenwert kommt es zusätzlich auf den Zuschnitt und die Größe des Grundstücks an. Außerdem findet gegebenenfalls auch eine etwaige Aufteilung des Grundstücks Berücksichtigung.

Fazit Entscheidend für den Kaufinteressenten ist die realistische Preisfestlegung für das Grundstück. So sollen Streitigkeiten beim Erwerb vermieden werden. Zwar kann auch ein Kaufpreisgutachten erstellt werden, jedoch ist dies nur sinnvoll bei Grundstücken, die erheblich vom Üblichen abweichen.

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