Bodenrichtwert Grundstück

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, eignet sich das Ertragswertverfahren bei vermieteten Wohnungen und Gewerbeflächen. Hierzu zählen beispielsweise Mehrfamilienhäuser sowie  Büro- und Geschäftshäuser.  Ausgangspunkt seiner Berechnung sind die wirtschaftlichen Erträge (Jahresreinertrag). Dieser wird abzüglich der Kosten für Instandhaltung, Mietausfallwagnis, Hausverwaltung, die vom  Eigentümer selbst zutragen sind, ermittelt.  Außerdem werden im nächsten Schritt bei der Berechnung auch die Werte für Grund und Boden berücksichtigt. Beide Werte, also der Bodenwert des Grundstücks sowie die Höhe der Mieteinnahmen, errechnen abschließend den Gesamtertragswert.

Unterscheide: einfaches und vollständiges Ertragswertverfahren 

Beim einfachen Ertragswertverfahren bleiben der Grundstückswert und die Bodenwertverzinsung unberücksichtigt. Hier ist ausschließlich der Wert der Immobilie auf dem Grundstück die Basis der Wertermittlung.

Zusätzlich wird beim vollständigen Ertragswertverfahren die Bodenwertverzinsung mit einbezogen: Basis hierfür ist das Vergleichswertverfahren, wo der Liegenschaftszinssatz mit berechnet wird.  Der Liegenschaftszinssatz wird in Deutschland auf Grundlage vergangener Markttransaktionen von den regionalen Gutachterausschüssen ermittelt. Bei dem Ertragswertverfahren wir lediglich der Bodenwert mit dem Liegenschaftszinssatz verzinst. Die darauf liegende Immobilie bleibt davon unberührt, da der Bodenrichtwert starken Schwankungen unterliegt. Insbesondere in Ballungszentren, wie beispielsweise in Berlin, ist der Bodenrichtwert weiter gestiegen.  

Aufgrund der Abnutzung und Alter eines Wohngebäudes, verliert das Gebäude immer mehr an Wert, insofern es zu erheblichen Instandhaltungsrückstau am Gebäude kommt, weil Investitionen vernachlässigt werden.

Der Instandhaltungszustand eines Gebäudes fließt auch maßgeblich in die Berechnung der Wertermittlungsverfahren ein. Je nach Zustand der Immobilie können die Umstände werterhöhend bzw.  wertmindernd sein. Bei bevorstehenden größeren Sanierungsmaßnahmen am Objekt, beispielsweise durchfeuchtete Kellerräume, kann dies u.U. zu einer Kaufpreisreduzierung führen.

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