Ein Vermieter darf nicht einfach spontan vor der Tür stehen und Einlass verlangen. Für den Zutritt zur vermieteten Wohnung braucht er einen konkreten, sachlichen Grund. Welche Anlässe das sein können, welche Fristen und Zeiten gelten und was passiert, wenn Mieter den Zutritt verweigern – hier die wichtigsten Antworten.
Braucht der Vermieter einen Grund, um die Wohnung zu betreten?
Ja. Ohne triftigen Anlass gibt es kein Besichtigungsrecht. Rechtliche Grundlage ist § 809 BGB: Der Vermieter kann Zutritt verlangen, wenn er einen Anspruch im Zusammenhang mit der Mietsache hat oder sich Gewissheit darüber verschaffen möchte. Fehlt ein solcher Grund, greift das Hausrecht des Mieters – und das schützt die Wohnung als privaten Rückzugsort.
Betritt der Vermieter die Wohnung eigenmächtig, etwa während der Mieter nicht zu Hause ist, macht er sich unter Umständen wegen Hausfriedensbruchs strafbar (§ 123 StGB). Das kann mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder einer Geldstrafe geahndet werden.
Welche Gründe berechtigen zur Besichtigung?
Typische Anlässe, bei denen Mieter eine Besichtigung dulden müssen, sind:
- Verkauf der Wohnung: Vermieter und Kaufinteressenten dürfen die Räume in Augenschein nehmen.
- Geplante Modernisierung oder Instandhaltungsmaßnahmen.
- Gemeldete Mängel, die der Vermieter prüfen möchte.
- Verdacht auf Vertragsverstöße, etwa eine nicht vereinbarte Nutzung der Wohnung.
- Prüfung von Schadensersatzansprüchen bei vermuteten Beschädigungen.
- Ablesen von Zählern oder Aufmaß für eine Mieterhöhung.
- Neuvermietung nach Kündigung, wenn Mietinteressenten die Wohnung besichtigen wollen.
Auch die Begleitung durch Handwerker oder Sachverständige ist zulässig, wenn das für die Beurteilung notwendiger Maßnahmen erforderlich ist.
Wie lange im Voraus muss eine Besichtigung angekündigt werden?
Eine gesetzlich fixierte Frist gibt es nicht. In der Praxis gilt: Bei planbaren, wenig dringenden Terminen sind rund zwei Wochen Vorlauf angemessen. Bei Gefahr im Verzug – etwa einem Wasserschaden – muss gar nicht vorher angekündigt werden.
Zu welcher Uhrzeit darf besichtigt werden?
Der Termin muss zu einer zumutbaren Tageszeit stattfinden. Als anerkannt gilt:
- Werktags (Samstag zählt dazu) bis 19 Uhr
Termine sollten möglichst einvernehmlich zwischen Vermieter und Mieter abgestimmt werden. Zudem müssen Vermieter Besichtigungen bündeln und die Belastung für die Mieter möglichst gering halten – eine feste Obergrenze für die Anzahl der Termine gibt es allerdings nicht.
Dürfen Mieter eine Besichtigung ablehnen?
Bei einem berechtigten Grund müssen Mieter grundsätzlich mitwirken und dürfen den Zutritt nicht grundlos verweigern. Eine Ablehnung ist aber möglich, wenn:
- der Vermieter spontan und ohne triftigen Grund vor der Tür steht,
- der Termin zu einer unangemessenen Zeit stattfinden soll,
- Besichtigungen unangemessen häufig verlangt werden, etwa mehrmals pro Woche oder Monat.
Mieter können außerdem einen vorgeschlagenen Termin absagen und einen Alternativtermin anbieten.
Wie oft darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?
Eine pauschale Obergrenze gibt es nicht – entscheidend ist immer der Einzelfall und ein berechtigter Anlass. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ein anlassloses Besichtigungsrecht alle ein bis zwei Jahre ausdrücklich abgelehnt. Ob längere Abstände zulässig sind, ist höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt.
Aktuelle Rechtsprechung im Überblick
| Gericht | Entscheidung |
|---|---|
| BGH, Urteil v. 26.4.2023 (VIII ZR 420/21) | Besichtigung mit Kaufinteressenten ist zulässig, wenn ein Verkauf beabsichtigt ist. |
| AG Landsberg, Urteil v. 6.2.2017 (3 C 701/16) | Mieter muss Besichtigung durch Makler/Kaufinteressenten dulden, kann aber keine Aufwandsentschädigung verlangen. |
| AG München, Urteil v. 8.1.2016 (461 C 19626/15) | Besichtigung alle fünf Jahre wurde als zulässig angesehen. |
| AG Bonn, Urteil v. 25.5.2005 (5 C 275/04) | Kein allgemeines, periodisches Besichtigungsrecht ohne konkreten Anlass. |
| AG Düsseldorf, Urteil v. 26.7.2022 (236 C 127/22) | Zutritt auch ohne vertragliche Regelung möglich, wenn für notwendige Arbeiten erforderlich. |
Fazit
Ein Vermieter darf die Mietwohnung nicht nach Belieben betreten – er braucht immer einen sachlichen Grund, muss den Termin rechtzeitig ankündigen und auf zumutbare Zeiten achten. Mieter sind zur Mitwirkung verpflichtet, dürfen aber unangemessene oder zu häufige Besichtigungen ablehnen. Im Streitfall lohnt sich ein Blick in die aktuelle Rechtsprechung – oder eine individuelle rechtliche Beratung.
Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei konkreten Streitigkeiten empfiehlt sich die Beratung durch eine:n Rechtsanwält:in für Mietrecht.
