Die Grundsteuer und ihre Berechnung: Was Eigentümer wissen müssen

Die Grundsteuer und ihre Berechnung: Was Eigentümer wissen müssen

Für Immobilienbesitzer fällt sie vierteljährlich an: die Grundsteuer. Doch aufgrund unterschiedlicher Einheitswerte und regional verschiedener Hebesätze zahlt fast jeder Eigentümer einen anderen Betrag.

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, die sich auf das Eigentum oder auch auf Erbbaurechte bezieht. Sie wird einmal jährlich von der Gemeinde verlangt und ist immer an das Objekt gebunden und nicht an den Eigentümer. Bemessen wird die Grundsteuer anhand des Werts des Grundstücks. Unterschieden wird zwischen Grundsteuer A (agrarisch), Grundsteuer B (baulich) und der ab 2025 geltenden Grundsteuer C (unbebaute Grundstücke).

Wer Grundeigentum besitzt, wird in Deutschland in der Regel einmal im Jahr von der Kommune zur Kasse gebeten. Für Städte und Gemeinden zählt die Steuer zu den wichtigsten Einnahmequellen. Aus ihrem Erlös investieren sie in Bereiche des öffentlichen Lebens, wie beispielsweise Infrastruktur oder Schulen. Zahlen muss die Grundsteuer jeder, der ein Grundstück, unbebaut oder bebaut, besitzt. Aber auch Mieter zahlen Grundsteuer – im Rahmen der Betriebskosten.

Was ist die neue Grundsteuer C?

Da vor allem in dicht besiedelten Gebieten und Ballungszentren der verfügbare Wohnraum immer knapper wird, werden auch baureife Grundstücke immer stärker zu Spekulationsobjekten. So werden diese Grundstücke teilweise nur gekauft, um eine Wertsteigerung abzuwarten und sie anschließend überteuert und gewinnbringend wieder zu verkaufen. Um diese Spekulationsgeschäfte zu verhindern, wurde die neue Grundsteuer C extra für unbebaute, baureife Grundstücke geschaffen. Werden diese nämlich nicht bebaut, können Gemeinden künftig einen höheren Hebesatz festlegen. Somit verteuert die Grundsteuer C Spekulationen und soll Anreize schaffen, auf unbebauten Grundstücken tatsächlich den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen.

Wie funktioniert die Berechnung der Grundsteuer B?

Die Grundsteuer setzt sich aus Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz zusammen, die von Gemeinden und Finanzämtern ermittelt und zur Berechnung herangezogen werden.

Für die Berechnung der Grundsteuer B wird zunächst der sogenannte Einheitswert für das Grundstück vom Finanzamt festgelegt. Relevant für die Höhe des Wertes ist, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Der Wert ist die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Berechnet wird der Einheitswert auf Basis der Werteverhältnisse des Grunds in den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland). Da sich die Preise seitdem stark verändert haben, liegen die ermittelten Einheitswerte häufig unter den realen Verkehrswerten der Grundbesitze.

Die Grundstücksart und die Höhe des Einheitswertes bestimmen den zweiten Faktor: die Grundsteuermesszahl. Sie legt fest, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist. Hierfür gelten strenge Vorschriften aus dem Grundsteuergesetz.

Der dritte Berechnungsfaktor ist der sogenannte Hebesatz. Er ist ein individuell von Gemeinden festgelegter Wert, der letztlich die Steuerlast bestimmt. Es herrschen innerhalb Deutschlands starke regionale Unterschiede – vor allem zwischen Ballungszentren und ländlichen Gebieten.

Kann der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?

Vermietet ein Eigentümer sein Gebäude, muss er die Grundsteuer nicht selbst tragen. Er kann sie aktuell noch auf die Mieter umlegen und in den Nebenkosten abrechnen, da sie laut Betriebskostenverordnung als öffentliche Last des Gebäudes gilt.

Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbssteuer?

Häufig wird die Grundsteuer mit der Grunderwerbsteuer verwechselt oder gleichgesetzt. Beides sind zwei verschiedene Steuerarten. Während die Grundsteuer den Besitz versteuert und jährlich gezahlt werden muss, wird die Grunderwerbsteuer nur ein einziges Mal fällig und zwar nur dann, wenn ein neues Grundstück erworben wird.

Ändert sich die Grundsteuer bei einem Eigentümerwechsel?

Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft wird, ändert sich weder die Höhe der Grundsteuer noch die Steuernummer – denn die Grundsteuer ist eine Objektsteuer und somit immer an das Objekt gebunden und nicht an den Eigentümer. Ausnahme: Wenn nach einem Immobilienverkauf beispielsweise Wohneigentum geteilt wird, erhalten diese Objekte eigene Steuernummern. Außerdem wird die Höhe der Steuer für diese Objekte dann auch neu berechnet.

Zahlen muss die Grundsteuer immer derjenige, der zum 1. Januar eines Jahres Eigentümer war. Häufig treffen aber Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag privatwirtschaftliche Regelungen, um die Steuerlast unter Berücksichtigung des Verkaufszeitpunktes aufzuteilen.

Quelle: Immowelt

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